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“地王”将重归?上海三批次土拍取消“最高限价” 集中供地19城已恢复“价高者得”
作者:管理员    发布于:2024-06-10 16:09:09    文字:【】【】【
摘要:“地王”将重归?上海三批次土拍取消“最高限价” 集中供地19城已恢复“价高者得”(主管q+83670629 Skype号live:.cid.a0aac7b1fef6d741)国际第一平台,与2015年4月正式上线,定位为大数据应用云平台的领先者。

  继“沪九条”后,上海土地市场日前迎来新变化。6月7日下午,上海发布第三批次土地出让信息,取消此前的最高限价,恢复“价高者得”模式,执行3年之久的土拍限价正式取消。

  易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出,上海此次土地政策调整是对“人房地钱”政策导向的落实,对于后续更好契合市场需求和产品开发等具有积极的作用。同时土地市场支持政策出台,有助于进一步促进房地产市场的健康发展,是“市场归市场、保障归保障”政策的重要体现,对于市场信心提振等都有积极的作用。

  据中指研究院统计,截至今日,包括上海在内,原先22个进行集中供地的城市中已有19城恢复“价高者得”。目前,仅有北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策(北京、深圳土拍溢价率上限为15%,宁波为30%)。

  6月7日下午,上海市规划和自然资源局公号“上海规划资源”公布了今年第三批次集中供地名单,共挂牌4宗宅地,分别位于杨浦、宝山和奉贤区,土地出让总面积约15.29万平米,起始总价84.2157亿元,计划于7月9日举行交易会。

  值得注意的是,公号文章提到,“本批次商品住房用地出让,是本市‘沪九条’出台后的首批土地出让。自该批次起本市取消商品住房用地溢价率10%的上限要求,成交地价由市场化竞价确定,进一步提升土地资源市场化配置效率”。

  上海市规划和自然资源局表示,在出让前,规划资源、住建、房管、发改、财政、金融等部门建立综合会商机制,在土地和住房供应的规模、结构、价格、节奏等方面保持联动,逐一地块进行研判,合理设定出让起始价格,对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施,在溢价率超过一定限度后转入摇号环节,引导市场主体理性竞价。

  据公开资料,2021年4月底,上海对土地市场的竞价规则作出重大调整,为每宗地块设置起始价、中止价和最高报价,其中最高报价一般限定为起始价的110%,也即地块的溢价率上限为10%。同时,还要在地块出让资料中约定项目的房地联动价,并在价格触顶之后需要进入竞品质环节,才能摇号角逐出竞得人。

  记者注意到,上述公号文章未提及“房地联动价”。对此,中指研究院上海高级分析师陈炬兰向《华夏时报》记者分析指出,这意味着自2021年一批次集中供地以来已经实行3年多的新房联动价本次不再实行,房企的利润空间可能将增大,将有利于市场上更多项目在品质方面百花齐放。“但这不意味着上海就此取消了新房限价政策,目前上海新房仍然需集中过会后入市。”陈炬兰向记者强调。

  克而瑞上海直言,上海土拍政策发生变化的背景是土拍市场热度明显下滑。具体体现于市场信心不足,企业参拍热情不足,去年1-2批次91家企业参拍,今年缩水6成,民企占比从4成缩减至1成。很多地块无意向企业托底,导致三批次原本网传16宗,后缩减至9宗,最终确定挂牌4宗。

  该机构认为,2021年集中供地以来,上海土拍进入“双限”模式,相当于设定利润空间区间。如今土拍规则发生改变更考验企业算账,原先热门地块摇号的捡漏机会是没了。同时,热门地块高溢价风险需自行承担,之后品质、改善住宅也是大趋势:“新规对开发企业的要求更高了。原先售价几乎不用考虑,现在如果要在一级市场有竞争力,成本管控能力,价格预期、市场研判能力显得更为重要。”

  上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者表示,这个政策还是“沪九条”政策的相关延续,因为“沪九条”里第一条就提到了土地市场供应相关内容。此次在土地出让规则方面调整后,能进一步提升土地资源市场化配置效率,对楼市健康企稳有积极帮助。

  据公开资料,集中供地政策始于2021年。该年2月起,在自然资源部牵头下,当年全国22个主要城市的住宅用地陆续实施了“集中挂牌、集中出让”的双集中供地。该制度出台,是基于彼时土地市场热度高涨,初衷是为了给房地产市场降温,实现控制地价、降低溢价率的目标。同年8月,自然资源部给集中供地城市提出四点要求,其中就包括单宗地溢价率不得超过15%。

  但到2023年10月,有媒体报道称,该年9月底,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,内容包含建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。随后,多数城市积极响应取消地价上限。

  据中指研究院统计,2022年以来,22个进行集中供地的城市已陆续取消土地最高限价。截至今日,已经有19城恢复“价高者得”,目前仅有北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策。其中,北京、深圳土拍溢价率上限为15%,宁波为30%。

  天选团队

  实际上,同策研究院分析师指出,在今年5月28日举行的第二轮土拍中,上海就已对一些措施进行优化,包括优化中小户型限制政策,支持多样化改善性需求,以及房地联动价上涨等。

  严跃进也介绍说,此前上海对一些房价地价联动机制做出了微调,包括部分豪宅备案价也进行适度上浮。而北京不久前也在供给端对规则进行了优化,出台土拍溢价率分段指导价措施,溢价率上限从10%上调至20%,“这些举措均体现出一线城市近期土地政策的调整是同步的,方向高度一致”。

  “土地市场支持政策出台,有助于进一步促进房地产市场的健康发展,是‘市场归市场、保障归保障’政策的重要体现。”严跃进认为。上海此次政策具有非常好的示范导向,土地政策调整说明高度落实“人、房、地、钱”的导向,对后续更好吻合市场需求和产品开发等具有积极的作用。

  中指研究院数据显示,今年前5个月,全国300城共推出各类用地4.5亿平米,处于2012年以来低位;成交面积3.9亿平米,同比下降23.8%,其中住宅用地成交面积同比下降35.2%。中指研究院分析师孟新增指出,今年以来,央企、国企仍是拿地主力,前5月拿地占比达54%。百强房企拿地总额3146亿元,同比下降26.7%。天选

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